คอนโดเงินเหลือ คืออะไร?

คอนโดเงินเหลือ มีหลายชื่อที่เรียกกันในวงการมากมาย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดปิดหนี้ คอนโดเงินทอน คอนโดรวมหนี้ ปิดหนี้ด้วยคอนโด เป็นต้น จะเห็นได้ว่าส่วนมากมีคำว่า “หนี้” อยู่ด้วย ซึ่งบทความนี้ผมจะมาเล่าเกี่ยวกับ คอนโดเงินเหลือให้ฟังกันนะครับ

สารบัญเนื้อหา

– ความหมายของคอนโดเงินเหลือ

– หลักเกณฑ์สินเชื่อ

– ตัวอย่าง

– จะหาคอนโดเงินเหลือจากไหนที่น่าเชื่อถือได้บ้าง

– ข้อดีของคอนโดเงินเหลือคือ

– ข้อควรระวังในการซื้อคอนโดเงินเหลือ

ความหมายของคอนโดเงินเหลือ

คอนโดเงินเหลือ คือการซื้อคอนโดจากคนขายโดยการกู้เงินจากธนาคารแล้วธนาคารจ่ายเงินให้คนขายเกินกว่าราคาขายกันจริง และคนขายเอาเงินส่วนต่างมาให้คนซื้อ ถ้าว่ากันง่ายๆ ก็คือคอนโดที่เรากู้มาเกินราคาห้องที่ต้องจ่ายกับโครงการ แล้วมีเงินที่เรียกว่าเงินเหลือ เงินทอน เงินเกิน แคชแบ็ค หรืออะไรก็ตามกลับมาให้เราเอาไปใช้นั่นเอง

คอนโดเงินเหลือ เข้าใจได้ไม่ยากใช่ไหมครับ

 

หลักเกณฑ์สินเชื่อ

ผมจะอธิบายอย่างนี้นะครับว่าเกณฑ์ในการพิจารณาวงเงินสินเชื่อของธนาคารเนี่ยเขาจะพิจารณาจากราคา 2 ตัวด้วยกันครับว่าเขาจะปล่อยเงินกู้ให้เราเท่าไหร่

ราคาตัวที่ 1 คือราคาซื้อขายที่เราตกลงกับเจ้าของโครงการไว้เป็นราคาที่เขียนไว้ในสัญญาซื้อขายครับ

ราคาตัวที่ 2 คือราคาประเมินของธนาคารครับ ซึ่งราคาตรงนี้ธนาคารเขาจะส่งเจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจเช็คประเมินราคาของห้องว่ามีราคาเท่าไหร่ โดยที่ธนาคารเขาก็จะมีเกณฑ์การประเมินของเขาอยู่ครับ

พอธนาคารรู้ราคา 2 ตัวนี้ ราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ธนาคารก็จะเอามาเทียบกันว่าตัวไหนน้อยกว่าธนาคารก็จะเอาราคาตัวนั้นมาเพื่อคิดวงเงินกู้ให้เราครับ

ตัวอย่าง นางสาวบี ซื้อคอนโด A ในราคา 2,000,000 บาท พอยื่นธนาคารแล้วธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินได้ 2,500,000 บาท ธนาคารก็จะเอาราคาที่น้อยกว่ามาคิดวงเงินให้เรา ดังนั้นเราก็จะกู้ได้เต็ม 100 % นั่นเองครับ

พอดูแบบนี้แล้วก็ยังไม่เห็นโอกาสที่ธนาคารจะปล่อยวงเงินเกินได้เลยใช่ไหมครับ ซึ่งมันจะมีวิธีที่ทำอยู่คือ คนซื้อกับคนขายทำสัญญา “หลอก” ธนาคารนั่นเอง คิดง่ายๆนะครับ เราทำสัญญาซื้อขายกับคนขายราคานึง ส่วนราคาที่เราจะส่งไปให้ธนาคารพิจารณาก็จะใส่ไปอีกราคานึงนั่นเอง

ดังนั้น นางสาวบี ซื้อคอนโด A ในราคา 2,000,000 บาท แต่นางสาวบีกับคนขายทำสัญญาเพิ่มอีก 1 ฉบับ (ฉบับหลอกธนาคาร) ว่าราคาซื้อขายอยู่ที่ 2,400,000 บาท ธนาคารได้ทำการตรวจสอบและอนุมัติวงเงินมาให้ที่ 2,400,000 บาท ออกเช็คให้กับคนขาย เมื่อคนขายได้เงินแล้ว ก็เอาเงินจำนวน 400,000 บาท คืนให้กับนางสาวบีนั่นเอง

ตามตัวอย่างข้างต้นนี้จะเห็นได้ชัดเจนว่า ซื้อคอนโดแล้วได้เงินจากธนาคารมาอีกก้อนหนึ่ง โดยคนซื้อสามารถนำเงินก้อนนี้ไปใช้ได้อย่างอัธยาศัย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้อง จนไปถึงการนำเงินไป “ปิดหนี้” ทางอื่นโดยเฉพาะหนี้บัตรเครดิต

 

จะหาคอนโดเงินเหลือจากไหนที่น่าเชื่อถือได้บ้าง

1. เจ้าของเดิมทิ้งดาวน์ ในกรณีที่ซื้อต่อจากเจ้าของเดิมที่ทิ้งดาวน์ไปทาง Developer จะเอาเงินดาวน์ของเจ้าของเดิมมาเป็นส่วนลดให้เรา และตอนยื่นกู้ก็จะยื่นราคาเต็มทำให้เรามีเงินเหลือเป็นส่วนต่างตรงนั้น ซึ่งไม่ควรให้ธนาคารรู้เด็ดขาดว่ามีส่วนต่างจากเงินดาวน์อาจ ทำให้กู้ได้น้อย

2. โครงการที่มีชื่อเสียงเชื่อถือได้ หากเรายื่นกู้คอนโดเงินเหลือกับธนาคารการที่เชื่อถือ Developer ของที่เราจะซื้อ ธนาคารจะกำหนดราคาไว้แล้ว ธนาคารจะไม่ประเมินราคาและะห้ามประเมินไปเลย เพราะธนาคารมองว่าราคาเท่านี้ดีแล้ว ขายง่ายได้ราคา จะให้กู้ในราคาซื้อขาย ได้เลย แล้วทาง Developer ก็จะนำเงินตรงนั้นมาใช้เป็นส่วนลดให้เรา เราก็จะได้เงินก้อนเข้ามาในลักษณะของส่วนลด ซึ่งวิธีนี้ก็ไม่ควรให้ธนาคารทราบเด็ดขาดเพราะอาจจะถูกกดวงเงินได้นั่นเอง

3. ผ่านนายหน้า นายหน้าจะเป็นคนหาห้องที่ดีที่สุดมีเงินเหลือตามที่เราต้องการ แล้วทำเรื่องกู้คอนโดเงินเหลือให้ราคาสูงกว่าราคาขายจริง หลังจากนั้นจะมีเจ้าหน้าที่จากธนาคารมาประเมินราคา ซึ่งแน่นอนว่าจะได้ราคาสูงกว่าที่ตกลงกับธนาคารไว้อยู่ดี แต่กรณีนี้จะต้องเสียค่านายหน้าไปบ้างส่วนแต่ก็ยังเหลือเงินก้อนไว้ใช้อยู่ดี

ข้อดีของคอนโดเงินเหลือคือ

การรวมหนี้ มาจ่ายทางเดียวทำให้งวดผ่อนรายเดือนน้อยลงครับ เช่น เดิมต้องจ่ายบัตรเครดิตทุกใบรวมกันต่อเดือน เดือนละ 30,000 บาท พอเอาเงินก้อนนี้ไปปิดแล้ว ผ่อนรวมไปกับงวดผ่อนคอนโด แค่เดือนละ 15,000 บาท เห็นไหมครับว่าใช้ชีวิตตอนเดือนได้ง่ายขึ้นเยอะเลย อีกทั้งดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ถูกมาก ๆ เฉลี่ย 4% ต่อปีแบบลดต้นลดดอก เทียบกับบัตรเครดิตที่อยู่ประมาณ 18 – 28% ต่อปีแล้ว หลายเท่าตัวเลยครับ

ข้อควรระวังในการซื้อคอนโดเงินเหลือ

1.ต้องระวังเสียเครดิต เพราะการซื้อคอนโดทำให้เราเป็นหนี้ระยะยาว หากเราวางแผนการเงินไม่ดีถ้าเกินเรื่องฉุกเฉินขึ้นมาเราอาจจะมีเงินจ่ายไม่พอ สุดท้ายอาจจะถูกยึดได้เลยครับ

2.ต้องระมัดระวังไม่ให้ทางธนาคารรู้ เนื่องจากธนาคารอาจไม่อนุมัติวงเงินกู้ให้เราได้ตามที่เราต้องการ ดังนั้นคอนโดเงินเหลือควรรู้แค่ผู้ซื้อและผู้ขายเท่านั้นครับ

3.ต้องระวังเหล่านายหน้าทั้งหลาย ที่อาจกำลังหลอกให้ลงทุนกับคอนโดเงินเหลือ ซึ่งเดี๋ยวนี้การหลอกล่อก็มาในหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเชิญชวนให้เราลงทุนอนโดเงินเหลือ โดยยกแต่ข้อดีมา แต่ไม่ยอกบอกถึงข้อเสียเลย เช่น โครงการนี้ได้เงินเหลือเยอะ ได้เงินก้อนมาใช้ฟรีๆ ทำเลดี ห้องสวย ปล่อยเช่าได้แน่นอน นู้นนี่นั้น แต่ความจริงเป็นห้องที่เหลือ ค้างสต็อก ปล่อยออกยาก ห้องก็ไม่สวยเหมือนที่บอก เพราะฉะนั้นต้องระวังให้ดีก่อนที่จะซื้อควรหาข้อมูลให้ดีก่อนนะครับ

สุดท้ายนี้คนที่มีเครดิตดีและอยากลงงวดผ่อนต่อเดือนก็หันมาซื้อคอนโดเงินเหลือกันมากมาย อย่างไรก็ดีไม่ใช่ว่าคอนโดทุกที่จะสามารถทำเงินเหลือแบบนี้ได้นะครับ เพราะธนาคารใช้หลักราคาประเมินเข้ามาตรวจสอบก่อนอนุมัติสินเชื่อ ดังนั้นถ้าธนาคารประเมินไม่ถึงแล้ว ทำราคาเท่าไหร่ไปก็ไร้ความหมาย